Comprare casa nel 2025: passi, costi, agevolazioni

L’acquisto di un immobile in Italia segue un percorso strutturato in tre fasi principali: ricerca e selezione dell’immobile, fase contrattuale preliminare (proposta di acquisto e compromesso) e atto definitivo di compravendita (rogito notarile). Ogni fase comporta obblighi, costi e verifiche specifiche che è essenziale conoscere in anticipo.

La ricerca può avvenire tramite agenzia immobiliare (con provvigione generalmente tra il 2% e il 4% del prezzo, a carico dell’acquirente o di entrambe le parti secondo accordo) oppure direttamente tra privati tramite portali online, annunci e passaparola. L’agenzia offre intermediazione professionale e verifica documentale, ma comporta un costo aggiuntivo significativo.

La proposta di acquisto è un’offerta scritta vincolante per l’acquirente che diventa contratto se accettata dal venditore entro il termine stabilito. È buona prassi subordinarla a condizioni risolutive (ottenimento del mutuo, verifica urbanistica) e accompagnarla da un deposito cauzionale, tipicamente tra 5.000 e 10.000 euro, custodito dall’agenzia o dal notaio.

Il contratto preliminare (compromesso) fissa le condizioni definitive della compravendita: prezzo, tempistiche, caparra confirmatoria (normalmente tra il 10% e il 20% del prezzo), eventuali clausole sospensive e data prevista per il rogito. La registrazione del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 20 giorni dalla firma e prevede il pagamento dell’imposta di registro fissa (200 euro) più lo 0,50% sulla caparra.

Il rogito notarile è l’atto pubblico che trasferisce la proprietà dell’immobile. Il notaio verifica la legittimità della vendita, l’assenza di ipoteche e gravami, la conformità catastale e urbanistica, e provvede alla trascrizione nei registri immobiliari. Il saldo del prezzo e le imposte vengono versati contestualmente alla firma dell’atto.

Le imposte sull’acquisto variano in base alla natura del venditore (privato o impresa) e all’applicazione o meno delle agevolazioni prima casa. Per acquisto da privato senza agevolazioni: imposta di registro al 9% del valore catastale, più imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna. Per acquisto da impresa soggetta a IVA: IVA al 10% (22% per immobili di lusso) più imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.

Il sistema del prezzo-valore consente, per gli acquisti tra privati di immobili a uso abitativo, di calcolare le imposte sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo dichiarato nell’atto. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti di legge (110 per prima casa, 120 per altre abitazioni). Questo meccanismo riduce significativamente la base imponibile.

L’onorario del notaio varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto: per un acquisto di valore medio (150.000–250.000 euro) si colloca indicativamente tra 1.500 e 3.000 euro, escluse le imposte. A questo si aggiungono i costi per visure ipotecarie, certificati e trascrizioni, generalmente compresi tra 200 e 500 euro.

I costi complessivi di acquisto (imposte, notaio, agenzia, perizia mutuo, assicurazione obbligatoria) possono incidere tra il 7% e il 12% del prezzo dell’immobile per un acquisto senza agevolazioni, e tra il 3% e il 7% con agevolazioni prima casa. Pianificare questi costi in anticipo è fondamentale per evitare sorprese al momento del rogito.

L’agevolazione prima casa riduce le imposte di acquisto: l’imposta di registro scende dal 9% al 2% (acquisto da privato) o l’IVA dal 10% al 4% (acquisto da impresa costruttrice). Le imposte ipotecaria e catastale restano fisse. Per un immobile con valore catastale di 100.000 euro, il risparmio fiscale sull’imposta di registro è di 7.000 euro.

I requisiti per accedere all’agevolazione sono: l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente oppure l’acquirente deve trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito; l’acquirente non deve possedere altri immobili acquistati con la stessa agevolazione su tutto il territorio nazionale; l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9).

Chi possiede già un immobile acquistato con agevolazione prima casa può comunque riacquistare con le stesse agevolazioni, a condizione di vendere il precedente immobile entro un anno dal nuovo acquisto. In caso di mancata alienazione entro il termine, l’acquirente perde le agevolazioni e deve versare la differenza d’imposta con sanzioni e interessi.

Per gli acquirenti under 36 erano previste ulteriori agevolazioni (esenzione totale da imposte di registro, ipotecaria e catastale) che sono scadute il 31 dicembre 2023. Nel 2025 questa misura non è più in vigore, ma restano le agevolazioni prima casa ordinarie e il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap che agevola l’accesso al mutuo per i giovani con garanzia statale fino all’80% del finanziamento.

La fase di istruttoria del mutuo prevede la valutazione del merito creditizio da parte della banca (reddito stabile, rapporto rata/reddito, storia creditizia), la perizia tecnica sull’immobile e la verifica della documentazione. Il processo richiede generalmente tra 30 e 60 giorni. L’importo finanziabile è di norma fino all’80% del valore di perizia (LTV — Loan to Value), con possibilità di arrivare al 100% tramite il Fondo Consap.

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile dipende dal contesto dei tassi di interesse e dalla propensione al rischio dell’acquirente. Il tasso fisso garantisce certezza della rata per tutta la durata del mutuo; il tasso variabile segue l’Euribor e può risultare più conveniente in fasi di ribasso, ma espone al rischio di aumenti significativi della rata.

La rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito mensile netto familiare per garantire sostenibilità nel lungo periodo. Oltre alla rata, vanno considerati i costi accessori: spese di istruttoria (0,5-1% del finanziamento), perizia (200-400 euro), assicurazione incendio e scoppio obbligatoria e imposta sostitutiva (0,25% per prima casa, 2% per altre).

Gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’IRPEF nella misura del 19% su un importo massimo di 4.000 euro annui, generando un risparmio fiscale fino a 760 euro l’anno. La detrazione spetta dall’anno del rogito e per tutta la durata del mutuo, a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

La surroga (portabilità del mutuo) consente di trasferire il finanziamento a un’altra banca a condizioni più favorevoli senza costi per il mutuatario: nessuna penale di estinzione, nessuna spesa notarile aggiuntiva e nessuna imposta. È un diritto del consumatore che le banche non possono rifiutare, anche se la banca cedente potrà proporre una rinegoziazione per trattenere il cliente.

Prima di impegnarsi con proposta o compromesso, è indispensabile verificare la situazione dell’immobile: visura catastale aggiornata (dati identificativi e rendita), visura ipotecaria (assenza di ipoteche, pignoramenti o altri gravami), planimetria catastale e sua corrispondenza allo stato di fatto, certificazione energetica APE in corso di validità.

La conformità urbanistica è uno degli aspetti più critici: l’immobile deve essere conforme ai titoli edilizi depositati in comune (licenza edilizia, permesso di costruire, SCIA). Eventuali difformità non sanate possono impedire il rogito o generare responsabilità per l’acquirente. Il tecnico incaricato (geometra o architetto) verifica la regolarità e predispone eventuali pratiche di sanatoria.

Per appartamenti in condominio, è fondamentale richiedere la dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti delle spese condominiali (ordinarie e straordinarie), l’eventuale esistenza di lavori deliberati ma non ancora eseguiti e il regolamento condominiale. Debiti condominiali non saldati si trasferiscono all’acquirente per l’anno in corso e quello precedente.

I documenti reddituali necessari per la richiesta di mutuo comprendono: ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti) o ultimi due modelli Redditi PF con ricevute di versamento (per autonomi), ultimo CU (Certificazione Unica), estratto conto degli ultimi 3-6 mesi, documento d’identità e codice fiscale di tutti i mutuatari e garanti.